Tiền đặt cọc thuê nhà tại Đức được pháp luật giới hạn rõ về mức tối đa, cách thanh toán và cách quản lý. Tuy nhiên, thời điểm hoàn trả sau khi chấm dứt hợp đồng không có một mốc cố định áp dụng cho mọi trường hợp, và người thuê cũng cần lưu ý các khoản chi phí phụ còn chưa quyết toán.
Tiền đặt cọc tối đa bằng bao nhiêu?
Theo § 551 Bộ luật Dân sự Đức (BGB), nếu hợp đồng yêu cầu người thuê phải đặt cọc để bảo đảm nghĩa vụ thuê nhà, mức bảo đảm tối đa không được vượt quá ba tháng tiền thuê cơ bản, tức tiền thuê chưa bao gồm các khoản chi phí vận hành được tính dưới dạng trả trước hoặc trọn gói.
Ví dụ, nếu Nettokaltmiete là 500 euro mỗi tháng thì tiền đặt cọc tối đa về nguyên tắc là 1.500 euro.
Có được chia tiền đặt cọc thành ba lần không?
Có. Nếu tiền bảo đảm được nộp bằng tiền, người thuê có quyền thanh toán thành ba khoản bằng nhau theo tháng. Khoản đầu tiên đến hạn khi bắt đầu hợp đồng thuê; hai khoản tiếp theo đến hạn cùng với các kỳ thanh toán tiền thuê kế tiếp.
Điều này có nghĩa chủ nhà không thể buộc người thuê phải từ bỏ quyền trả góp này bằng một điều khoản hợp đồng bất lợi hơn cho người thuê.
Chủ nhà phải quản lý tiền đặt cọc như thế nào?
Theo § 551 BGB, tiền đặt cọc bằng tiền phải được chủ nhà tách biệt khỏi tài sản riêng và về nguyên tắc gửi tại tổ chức tín dụng theo hình thức có lãi suất tương ứng với tiền gửi tiết kiệm có thời hạn báo trước ba tháng, trừ khi hai bên thỏa thuận hình thức đầu tư khác. Phần lợi tức phát sinh thuộc về người thuê và được cộng vào khoản bảo đảm.
Có một ngoại lệ đáng chú ý: đối với nhà ở trong ký túc xá sinh viên hoặc thanh thiếu niên, pháp luật không bắt buộc chủ nhà phải trả lãi cho khoản bảo đảm.
Khi nào chủ nhà phải hoàn lại tiền đặt cọc?
Pháp luật không quy định một thời hạn cố định kiểu “luôn luôn phải trả trong 3 tháng” hoặc “luôn luôn trong 6 tháng”. Theo án lệ của Tòa án Liên bang Đức (BGH), sau khi hợp đồng kết thúc, chủ nhà được dành một khoảng thời gian kiểm tra và cân nhắc hợp lý để xác định liệu còn yêu cầu nào đối với người thuê hay không, chẳng hạn thiệt hại trong căn hộ hoặc khoản tiền còn thiếu.
Vì vậy, việc hoàn trả phụ thuộc vào từng trường hợp. Nếu căn hộ đã được bàn giao đúng quy định, không có thiệt hại cần bồi thường và không còn nghĩa vụ thanh toán, tiền đặt cọc cùng phần lợi tức phải được hoàn trả sau khi chủ nhà hoàn tất việc kiểm tra cần thiết.
Có thể giữ lại một phần tiền cọc vì Nebenkosten không?
Có thể. Nếu kỳ quyết toán chi phí phụ chưa kết thúc và có cơ sở thực tế để dự kiến người thuê có thể phải trả thêm, chủ nhà có thể giữ lại một phần hợp lý của tiền đặt cọc để bảo đảm khoản truy thu dự kiến. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa toàn bộ tiền cọc được phép giữ vô thời hạn nếu phần lớn nghĩa vụ đã có thể xác định rõ.
Đối với bảng quyết toán chi phí vận hành, § 556 BGB quy định người thuê về nguyên tắc phải gửi phản đối muộn nhất trong vòng 12 tháng kể từ khi nhận được bảng quyết toán, trừ trường hợp họ không chịu trách nhiệm về việc bỏ lỡ thời hạn.
Điểm mới đáng chú ý từ án lệ BGH
Trong phán quyết ngày 10.07.2024, hồ sơ VIII ZR 184/23, BGH tiếp tục làm rõ vai trò của tiền đặt cọc bằng tiền sau khi quan hệ thuê nhà kết thúc. Trong những điều kiện nhất định, thỏa thuận về Barkaution có thể cho phép chủ nhà bù trừ với yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với căn hộ ngay cả khi yêu cầu đó về sau đã hết thời hiệu, nếu các điều kiện pháp lý về bù trừ đã tồn tại trước khi thời hiệu hết hạn.
Điều này cho thấy người thuê không nên hiểu mốc sáu tháng đối với một số yêu cầu bồi thường của chủ nhà là đồng nghĩa tiền đặt cọc chắc chắn phải được giải phóng toàn bộ ngay khi hết sáu tháng.
Vụ Vonovia tại Berlin: Chi phí phụ quá cao có thể bị yêu cầu hoàn trả
Một diễn biến mới trong năm 2026 liên quan đến bảng quyết toán chi phí phụ: Amtsgericht Schöneberg đã ra phán quyết trong vụ 11 C 357/25, buộc GSW Immobilien AG, thuộc tập đoàn Vonovia, hoàn trả khoảng 500 euro cho một người thuê đối với các bảng quyết toán năm 2021–2023.
Theo Berliner Mieterverein, tòa cho rằng các chi phí bảo hiểm được phân bổ cho người thuê đã vi phạm nguyên tắc kinh tế. Mức bảo hiểm được tính lần lượt là 0,36 euro/m² năm 2021, 0,39 euro/m² năm 2022 và 0,45 euro/m² năm 2023, trong khi mức tham chiếu trung bình tại Berlin được tòa sử dụng là 0,23 euro/m².
Phán quyết này không có nghĩa mọi người thuê của Vonovia ở mọi nơi tự động được hoàn tiền. Tuy nhiên, nó cho thấy việc kiểm tra kỹ từng khoản trong Nebenkostenabrechnung có thể rất quan trọng, đặc biệt khi một khoản tăng bất thường so với năm trước hoặc cao rõ rệt so với mức tham chiếu tại địa phương.
Người thuê nên làm gì để bảo vệ tiền đặt cọc?
Khi nhận nhà và khi trả nhà, nên lập biên bản bàn giao, ghi rõ tình trạng căn hộ và chụp ảnh làm bằng chứng. Các chứng từ thanh toán tiền cọc cũng nên được lưu giữ đầy đủ.
Sau khi chuyển đi, nếu chủ nhà giữ lại tiền đặt cọc, người thuê có thể yêu cầu giải thích bằng văn bản khoản tiền nào đang được giữ lại và vì lý do gì. Nếu liên quan đến chi phí phụ, nên kiểm tra bảng quyết toán và yêu cầu xem chứng từ khi có nghi ngờ.
Trong trường hợp tranh chấp kéo dài hoặc số tiền đáng kể, có thể cân nhắc liên hệ Mieterverein hoặc luật sư chuyên về Mietrecht để kiểm tra trường hợp cụ thể.
Nguồn tham khảo
§ 551 và § 556 Bộ luật Dân sự Đức (BGB); Bundesgerichtshof, VIII ZR 307/08 và VIII ZR 184/23; ZDFheute, bài tư vấn ngày 11.08.2026; Berliner Mieterverein, thông cáo ngày 09.02.2026 về Amtsgericht Schöneberg, Az. 11 C 357/25.
Nội dung có sử dụng AI hỗ trợ, đã được Ban Biên tập TBVĐ biên tập và kiểm duyệt. Ảnh minh họa được tạo bằng AI.
