Khi mua căn hộ tại Đức, người mua không chỉ cần tính đến giá nhà và khoản vay ngân hàng mà còn phải hiểu rõ Hausgeld, khoản phí hàng tháng dùng để vận hành, bảo trì và quản lý phần tài sản chung của tòa nhà.
Hausgeld là gì?
Hausgeld là khoản tiền mà chủ sở hữu căn hộ trong một tòa nhà hoặc khu căn hộ tại Đức thường phải đóng định kỳ, phổ biến là hàng tháng. Khoản tiền này được dùng để chi trả cho các chi phí chung của toàn bộ bất động sản, không chỉ riêng căn hộ của từng người.
Khi mua căn hộ, người mua thường trở thành một phần của cộng đồng chủ sở hữu căn hộ, gọi là WEG. Các chủ sở hữu cùng chịu trách nhiệm với những khu vực và hạng mục dùng chung như lối vào, cầu thang, sân vườn, mái nhà, thang máy hoặc các khu sinh hoạt chung.
Vì vậy, dù đã sở hữu căn hộ và không còn trả tiền thuê nhà, người mua vẫn cần chuẩn bị ngân sách cho Hausgeld.
Hausgeld thường dùng để chi trả những gì?
Hausgeld được dùng cho nhiều khoản chi liên quan đến việc vận hành và duy trì phần tài sản chung của tòa nhà. Tùy từng khu căn hộ, các hạng mục có thể khác nhau, nhưng thường bao gồm:
- Vệ sinh cầu thang, hành lang và lối đi chung
- Chăm sóc sân vườn hoặc khuôn viên chung
- Thu gom rác thải
- Chi phí quản lý tòa nhà
- Tiền điện, sưởi hoặc nước cho khu vực chung
- Bảo trì thang máy, tầng hầm, sân chơi, phòng sinh hoạt chung nếu có
- Bảo hiểm tòa nhà
- Chi phí sửa chữa các phần dùng chung
- Quỹ dự phòng cho cải tạo, sửa chữa hoặc nâng cấp trong tương lai
Một phần quan trọng trong Hausgeld là quỹ dự phòng bảo trì. Quỹ này giúp cộng đồng chủ sở hữu có sẵn tiền khi cần sửa mái nhà, sơn lại cầu thang, nâng cấp hệ thống kỹ thuật hoặc xử lý các hạng mục xuống cấp lớn.
Những khoản nào thường không nằm trong Hausgeld?
Người mua căn hộ không nên hiểu nhầm rằng Hausgeld bao gồm mọi chi phí liên quan đến nhà ở. Một số khoản vẫn do từng chủ căn hộ tự chi trả riêng.
Các khoản thường không nằm trong Hausgeld gồm:
- Thuế bất động sản cá nhân
- Chi phí điện thoại, internet, truyền hình của từng căn hộ
- Bảo hiểm tài sản cá nhân trong căn hộ
- Sửa chữa, cải tạo hoặc nâng cấp bên trong căn hộ riêng
- Thay sàn, xử lý ẩm mốc, sửa nội thất hoặc các hạng mục thuộc phần sở hữu riêng
Nói cách khác, Hausgeld chủ yếu phục vụ phần tài sản chung. Những gì thuộc không gian riêng của căn hộ thường vẫn là trách nhiệm riêng của chủ sở hữu.
Ai quyết định mức Hausgeld?
Mức Hausgeld thường được cộng đồng chủ sở hữu căn hộ quyết định mỗi năm trong cuộc họp chủ sở hữu. Trước đó, đơn vị quản lý tòa nhà sẽ lập kế hoạch tài chính, dự kiến các khoản chi cần thiết cho năm tiếp theo.
Sau khi kế hoạch được đưa ra, các chủ sở hữu sẽ biểu quyết. Nếu được thông qua, mọi chủ sở hữu đều phải đóng khoản Hausgeld đã thống nhất, dù họ trực tiếp ở trong căn hộ hay cho người khác thuê.
Nếu mức Hausgeld đặt quá thấp so với chi phí thực tế, chủ sở hữu có thể phải đóng thêm sau khi quyết toán cuối năm. Nếu thu cao hơn nhu cầu thực tế, họ có thể được hoàn lại một phần.
Vì sao cần kiểm tra Hausgeld trước khi mua căn hộ?
Hausgeld ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sở hữu căn hộ hàng tháng. Một căn hộ có giá mua hấp dẫn nhưng Hausgeld quá cao có thể khiến tổng chi phí sinh hoạt hoặc đầu tư tăng đáng kể.
Trước khi mua, người mua nên kiểm tra kỹ:
- Mức Hausgeld hiện tại là bao nhiêu
- Quỹ dự phòng bảo trì của tòa nhà đang có nhiều hay ít
- Tòa nhà có kế hoạch sửa chữa lớn nào sắp tới không
- Biên bản các cuộc họp chủ sở hữu gần đây ghi nhận vấn đề gì
- Các chủ sở hữu có thường thống nhất trong việc ra quyết định hay không
- Tòa nhà có thang máy, hồ bơi, sân thượng, phòng chung hoặc nhiều tiện ích tốn chi phí duy trì không
Nếu quỹ dự phòng quá thấp trong khi tòa nhà sắp cần sửa chữa lớn, chủ sở hữu có thể phải đóng thêm một khoản đặc biệt ngoài Hausgeld. Đây là điểm người mua căn hộ cần đặc biệt chú ý.
Hausgeld được chia cho các chủ căn hộ như thế nào?
Thông thường, Hausgeld được phân bổ theo tỷ lệ phần sở hữu chung của từng căn hộ trong tòa nhà. Căn hộ có tỷ lệ sở hữu chung lớn hơn thường phải đóng nhiều hơn căn hộ có tỷ lệ nhỏ hơn.
Tỷ lệ này thường được ghi trong hồ sơ phân chia tài sản của tòa nhà. Ngoài ra, cộng đồng chủ sở hữu có thể có thỏa thuận riêng cho một số loại chi phí nhất định.
Ví dụ, trong một số trường hợp, chủ căn hộ tầng trệt có thể không phải đóng chi phí thang máy, hoặc đóng ít hơn so với các căn hộ ở tầng cao nếu quy định của cộng đồng cho phép.
Hausgeld có giống Nebenkosten không?
Hausgeld và Nebenkosten có liên quan nhưng không hoàn toàn giống nhau.
Nebenkosten thường được hiểu là các chi phí phụ liên quan đến việc sử dụng nhà, chẳng hạn như nước, rác, sưởi hoặc điện khu vực chung. Một phần Hausgeld có thể bao gồm các khoản này.
Tuy nhiên, Hausgeld rộng hơn Nebenkosten vì còn có chi phí quản lý, bảo trì và quỹ dự phòng cho sửa chữa, cải tạo trong tương lai. Vì vậy, chủ căn hộ không nên chỉ so sánh Hausgeld với chi phí phụ của người thuê nhà mà cần nhìn vào toàn bộ nghĩa vụ tài chính dài hạn.
Có thể chuyển Hausgeld sang cho người thuê không?
Nếu chủ sở hữu cho thuê căn hộ, một phần chi phí trong Hausgeld có thể được phân bổ cho người thuê, chẳng hạn như chi phí vận hành, sưởi, điện khu vực chung, vệ sinh hoặc dịch vụ quản lý liên quan đến vận hành.
Tuy nhiên, không phải toàn bộ Hausgeld đều có thể chuyển cho người thuê. Các khoản như quỹ dự phòng bảo trì hoặc một số chi phí quản lý, sửa chữa dài hạn thường vẫn thuộc trách nhiệm của chủ sở hữu.
Người cho thuê nên tách bạch rõ khoản nào có thể tính vào chi phí phụ của người thuê và khoản nào phải tự chi trả.
Hausgeld có được khấu trừ thuế không?
Hausgeld không được khấu trừ toàn bộ một cách tự động. Với căn hộ tự sử dụng, một số khoản liên quan đến dịch vụ gia đình hoặc công thợ có thể được tính vào hồ sơ thuế trong giới hạn nhất định.
Với căn hộ cho thuê, chủ nhà có thể xử lý một phần chi phí liên quan đến cho thuê trong khai báo thuế, tùy theo khoản chi thực tế và quy định áp dụng.
Vì thuế là vấn đề dễ thay đổi theo từng trường hợp, người sở hữu căn hộ nên hỏi chuyên gia thuế trước khi đưa các khoản Hausgeld vào khai báo.
Người mua căn hộ nên chuẩn bị gì?
Trước khi ký hợp đồng mua căn hộ tại Đức, người mua nên xem Hausgeld như một phần bắt buộc trong bài toán tài chính, tương tự lãi vay, bảo hiểm và chi phí sinh hoạt.
Những giấy tờ nên kiểm tra gồm:
- Kế hoạch tài chính của tòa nhà
- Biên bản họp chủ sở hữu các năm gần đây
- Thông tin về quỹ dự phòng bảo trì
- Quy định phân chia chi phí giữa các căn hộ
- Các kế hoạch sửa chữa, cải tạo hoặc nâng cấp đã được bàn bạc
Một căn hộ tốt không chỉ nằm ở vị trí, giá mua hay diện tích, mà còn ở tình trạng quản lý tòa nhà, mức Hausgeld hợp lý và khả năng tài chính ổn định của cộng đồng chủ sở hữu.
