Nhiều người nghĩ chỉ cần đủ tiền cọc là mua được nhà. Nhưng thực tế ở Đức , bạn cần tính cả chi phí phụ (thuế, công chứng), khả năng trả nợ và thu nhập hàng tháng. Bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ:
🏠 Mua nhà không chỉ là chuyện giá niêm yết
Một căn hộ “chuẩn” mà nhiều gia đình tại Đức nhắm đến có diện tích khoảng 80 m². Theo số liệu mới nhất từ Postbank Wohnatlas 2025, mức giá trung bình cho căn hộ như vậy là 231.000 euro.
Tuy nhiên, đây không phải là chi phí cuối cùng bạn phải chi trả.
🧾 Khi cộng thêm các khoản:
-
Thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbsteuer): 3,5% đến 6,5%
-
Phí công chứng & ghi vào sổ địa chính (Notarkosten + Grundbucheintrag)
Tổng chi phí trung bình sẽ rơi vào khoảng 260.000 euro.
💶 Bạn có cần đủ tiền mới mua được nhà?
Không. Nhưng bạn cần có kế hoạch tài chính rõ ràng.
🔹 Thông thường, người mua phải có ít nhất 25% vốn tự có (~65.000 euro), còn lại sẽ là khoản vay từ ngân hàng (75%).
🔹 Với lãi suất trung bình hiện nay khoảng 3,5% và tỷ lệ trả gốc 2,5%, khoản vay này sẽ tương đương với khoản trả hàng tháng khoảng 973 euro, kéo dài trong 25 năm nếu cố định lãi suất.
Điều đó có nghĩa là để đủ khả năng chi trả 973 euro/tháng, bạn cần có:
-
Thu nhập ròng: ít nhất 3.243 euro/tháng
-
Tương đương thu nhập brutto: khoảng 5.300–5.500 euro, tùy vào tình trạng gia đình và nhóm thuế
📉 Trong khi đó, thu nhập ròng trung vị của người độc thân toàn thời gian ở Đức chỉ là 2.750 euro/tháng → Điều này cho thấy: phần lớn người dân Đức không đủ điều kiện tài chính để mua nhà ở mức giá trung bình, nếu không có hỗ trợ hoặc chiến lược hợp lý.
📊 Vậy làm sao để bạn vẫn hiện thực hóa giấc mơ an cư?
-
Mua nhà nhỏ hơn, khi diện tích giảm, tổng giá mua – và khoản vay – cũng giảm theo.
-
Tìm vị trí xa trung tâm hơn nhưng kết nối tốt (gần trạm S-Bahn, Autobahn)
-
Gộp sức với bạn đời hoặc thành viên gia đình – đồng vay, đồng trả
-
Tăng cường vốn tự có, giảm áp lực vay
- Tận dụng các chương trình hỗ trợ của chính phủ và ngân hàng
- Xem xét mua nhà cũ để cải tạo
Mua nhà là một chặng đường dài và cần sự kiên trì. Nhưng khi bạn có đủ thông tin và chuẩn bị tốt, đó là một khoản đầu tư xứng đáng cho tương lai tài chính và sự ổn định gia đình.