Tìm hiểu chi tiết quyền mua trước (Vorkaufsrecht) trong bất động sản Đức: các loại, quy trình thực hiện, thời hạn, và cách bảo vệ quyền lợi khi mua hoặc bán nhà đất.
Bạn tưởng đã mua xong nhà, ký hợp đồng rồi, ai ngờ… bị “cướp” ngay trước cửa công chứng? 😅
Thủ phạm chính là Vorkaufsrecht – Quyền mua trước ở Đức!
Vorkaufsrecht – Quyền mua trước là gì?
Giải thích ngắn gọn quyền pháp lý được quy định trong Bộ luật Dân sự Đức (BGB) cho phép cá nhân hoặc chính quyền được ưu tiên mua bất động sản khi chủ sở hữu bán. Chỉ áp dụng cho giao dịch mua bán thật sự, các trường hợp tặng cho, đổi tài sản, chia thừa kế, hoặc bán do thi hành án không thuộc phạm vi này.
Quy trình thực hiện và thời hạn 2 tháng
Khi chủ sở hữu ký hợp đồng bán cho bên thứ ba, họ phải thông báo ngay lập tức cho người có quyền mua trước. Người này có 2 tháng để quyết định có mua hay không (§ 469 BGB).
Nếu họ thực hiện quyền này, cần gửi tuyên bố bằng văn bản (không cần công chứng nhưng không thể rút lại). Để tránh tranh chấp với người mua đầu tiên, người bán nên ghi trong hợp đồng một điều khoản rút lui trong trường hợp quyền mua trước được sử dụng.
Nếu người có quyền từ chối, cần có văn bản xác nhận từ bỏ, sau đó có thể yêu cầu xóa ghi chú quyền mua trước trong sổ địa chính.
Trường hợp chính quyền từ chối, họ sẽ cấp Giấy chứng nhận âm tính (Negativzeugnis).
Nếu có nhiều người cùng có quyền (như trong thừa kế), quyền này chỉ có hiệu lực khi tất cả cùng thực hiện.
Khi quyền mua trước hết hiệu lực hoặc bị vô hiệu
Liệt kê các trường hợp: quá hạn, người có quyền mất khả năng thanh toán, người có quyền đã từ bỏ trước, hoặc được chính người đó yêu cầu xóa khỏi sổ địa chính