Biên bản họp Eigentümer và các tài liệu tài chính của cộng đồng chủ sở hữu có thể cho thấy những khoản chi lớn đang hình thành phía sau giá mua căn hộ. Trước khi ký hợp đồng, người mua nên kiểm tra kỹ quỹ dự phòng, Wirtschaftsplan, các quyết định sửa chữa và nguy cơ Sonderumlage.
Khi mua một căn hộ cũ trong Mehrfamilienhaus, bạn không chỉ mua phần diện tích bên trong căn hộ mà còn trở thành thành viên của Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Vì vậy, tình trạng mái nhà, mặt đứng, thang máy, hệ thống kỹ thuật và sức khỏe tài chính của cả tòa nhà đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sau khi mua.
Biên bản họp Eigentümerversammlung cho biết điều gì?
Biên bản các cuộc họp cho thấy những vấn đề mà cộng đồng chủ sở hữu đã thảo luận và những quyết định đã được thông qua. Khi đọc, không nên chỉ tìm chữ Sonderumlage, mà cần chú ý cả các vấn đề đang được bàn nhưng chưa biểu quyết, các báo giá đã yêu cầu, hạng mục bị hoãn và những cảnh báo về tình trạng công trình.
Rücklagen: Quỹ dự phòng có đủ cho công trình sắp tới không?
Theo §19 WEG, việc hình thành một Erhaltungsrücklage hợp lý thuộc quản lý đúng chuẩn của tài sản chung. Người mua nên xem số dư quỹ, mức bổ sung hằng năm và so sánh với tuổi, tình trạng và các hạng mục lớn sắp cần sửa. Một quỹ nhìn có vẻ lớn chưa chắc đã đủ nếu tòa nhà sắp phải làm mái, mặt đứng hoặc thang máy.
Wirtschaftsplan: Đọc để biết Hausgeld và dòng tiền tương lai
Theo §28 WEG, Wirtschaftsplan thể hiện các khoản thu – chi dự kiến và các khoản ứng trước mà chủ sở hữu phải đóng. Khi xem tài liệu này, cần chú ý mức Hausgeld, phần đóng vào Rücklage, chi phí quản lý, bảo hiểm, sưởi và những khoản vận hành tăng bất thường. Nên đối chiếu Wirtschaftsplan với Jahresabrechnung của năm trước để xem kế hoạch và thực tế chênh lệch ra sao.
Mái, mặt đứng và thang máy: Tìm dấu hiệu sửa chữa lớn
Trong các biên bản, hãy tìm những từ như Dachsanierung, Fassadensanierung, Aufzug, Heizung, Leitungen, Fenster Gemeinschaftseigentum, Brandschutz hoặc Tiefgarage. Đặc biệt chú ý các câu cho thấy đã có báo giá, Gutachten, kiểm tra kỹ thuật hoặc công trình từng bị hoãn. Đây thường là dấu hiệu chi phí lớn có thể xuất hiện trong vài năm tới.
Sonderumlage: Khoản đóng thêm có thể làm thay đổi toàn bộ bài toán mua nhà
Nếu quỹ dự phòng không đủ cho công trình lớn, Eigentümergemeinschaft có thể quyết định một khoản Sonderumlage. Người mua cần kiểm tra xem khoản này đã được quyết định chưa, khi nào đến hạn, cách phân bổ theo Miteigentumsanteil và liệu còn kế hoạch đóng thêm nào đang được thảo luận. Không nên chỉ dựa vào lời nói của người bán; cần kiểm tra Beschlusssammlung và biên bản họp.
Đừng chỉ đọc một biên bản gần nhất
Verbraucherzentrale khuyến nghị xem nhiều năm biên bản và quyết định để nhận ra Sanierungsstau hoặc các vấn đề kéo dài. Thực tế, một vấn đề lớn thường xuất hiện nhiều lần trong biên bản trước khi cộng đồng chủ sở hữu chính thức thông qua việc sửa chữa và tài trợ.
Nên yêu cầu những tài liệu nào trước khi ký?
Trước Notartermin, nên yêu cầu ít nhất: biên bản Eigentümerversammlung của nhiều năm gần đây, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan hiện hành, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht, thông tin về Erhaltungsrücklage và các tài liệu liên quan đến công trình lớn đang chuẩn bị. Nếu có điểm chưa rõ, nên nhờ Hausverwaltung, chuyên gia kỹ thuật hoặc tư vấn pháp lý giải thích trước khi ký.
Cách đọc nhanh một biên bản họp
Khi đọc, có thể đánh dấu bốn nhóm: chi phí đã quyết định; chi phí đang chuẩn bị; vấn đề kỹ thuật lặp lại; và tranh chấp trong Eigentümergemeinschaft. Nếu nhiều mục cùng xuất hiện, giá mua hấp dẫn có thể đi kèm nghĩa vụ tài chính lớn sau khi nhận nhà.
Nội dung có sử dụng AI hỗ trợ, đã được Ban Biên tập TBVĐ biên tập và kiểm duyệt. Ảnh minh họa được tạo bằng AI.
