Với hợp đồng thuê nhà ở không xác định thời hạn tại Đức, người thuê về nguyên tắc có thể chấm dứt hợp đồng với thời hạn báo trước khoảng ba tháng. Tuy nhiên, thời điểm chủ nhà nhận được Kündigung, hình thức văn bản và loại hợp đồng có thể quyết định ngày hợp đồng thực sự kết thúc.
Thời hạn thông thường đối với người thuê
Theo § 573c BGB, Kündigung phải đến tay bên cho thuê chậm nhất vào ngày làm việc thứ ba của một tháng để hợp đồng chấm dứt vào cuối tháng thứ hai tiếp theo. Thời gian đã thuê dài hay ngắn không làm thời hạn báo trước của người thuê tăng lên.
Điều quan trọng là ngày chủ nhà nhận được Kündigung
Không phải ngày người thuê viết hoặc gửi thư, mà về nguyên tắc là thời điểm thông báo chấm dứt hợp đồng đến phạm vi tiếp nhận của chủ nhà. Nếu thư đến sau mốc luật định, ngày chấm dứt có thể lùi thêm một tháng.
Kündigung phải được lập bằng văn bản
Đối với hợp đồng thuê nhà ở, § 568 BGB yêu cầu Kündigung ở dạng văn bản. Vì vậy người thuê nên sử dụng thư có chữ ký và giữ bằng chứng về việc giao nhận.
Hợp đồng thuê có thời hạn không giống hợp đồng vô thời hạn
Một Zeitmietvertrag hợp lệ thường kết thúc vào thời điểm đã thỏa thuận. Theo § 575 BGB, hợp đồng có thời hạn chỉ hợp lệ trong những trường hợp luật cho phép và lý do giới hạn thời hạn phải được thông báo bằng văn bản khi ký hợp đồng. Người thuê không thể mặc nhiên áp dụng Kündigungsfrist ba tháng để chấm dứt sớm hợp đồng có thời hạn, trừ khi có quyền chấm dứt đặc biệt, thỏa thuận khác hoặc lý do pháp lý phù hợp.
Có thể chấm dứt sớm hơn bằng Mietaufhebungsvertrag
Chủ nhà và người thuê có thể thỏa thuận kết thúc hợp đồng vào một thời điểm khác. Đây là Mietaufhebungsvertrag. Cách này thường được sử dụng khi người thuê cần chuyển đi sớm và chủ nhà đồng ý nhận lại nhà trước thời hạn.
Trường hợp tăng tiền thuê có thể phát sinh quyền chấm dứt đặc biệt
Nếu chủ nhà yêu cầu tăng tiền thuê theo § 558 hoặc § 559 BGB, § 561 BGB cho phép người thuê trong một số trường hợp sử dụng Sonderkündigungsrecht. Nếu quyền này được sử dụng đúng hạn, việc tăng tiền thuê tương ứng không có hiệu lực đối với thời gian còn lại của hợp đồng.
Modernisierung cũng có thể tạo quyền chấm dứt đặc biệt
Sau khi nhận thông báo về biện pháp hiện đại hóa, § 555e BGB cho phép người thuê chấm dứt hợp đồng theo quy định đặc biệt. Thời hạn ở đây khác với Kündigungsfrist thông thường nên cần kiểm tra chính xác ngày nhận thông báo.
Kündigung fristlos chỉ áp dụng trong trường hợp nghiêm trọng
Ngoài Kündigung thông thường, pháp luật còn cho phép chấm dứt hợp đồng ngay lập tức khi có lý do quan trọng khiến việc tiếp tục hợp đồng không thể chấp nhận được. Đây không phải là cách để đơn giản rút ngắn thời hạn ba tháng; điều kiện pháp lý phải thực sự được đáp ứng.
Nội dung có sử dụng AI hỗ trợ, đã được Ban Biên tập TBVĐ biên tập và kiểm duyệt. Ảnh minh họa được tạo bằng AI.
